위반건축물, 불법건축물 양성화 최근 내용 정리

위반건축물 양성화 개정 입법 예고

위반건축물, 불법건축물 양성화, 이행강제금  최근 내용 정리

[2023년 위반건축물 양성화 입법예고] 찬반 논란과 향후 전망

2023년 9월 25일, 국토교통부는 위반건축물 양성화를 위한 특별법안을 입법예고했습니다. 

해당 법안은 2014년 이후 9년 만에 시행되는 것으로, 일정한 기준을 충족하는 위반건축물에 한하여 합법적으로 사용승인을 받을 수 있도록 하는 내용을 담고 있습니다.

위반건축물인지 확인하는 방법은?

정부24> 건축물대장(주소지입력) 확인을 통해 누구든지 조회가 가능합니다.

위반건축물임을 표시하는 노란딱지

노란 색깔로 중앙에  위반건축물로 표시되어 있습니다.
위반건축물은 구청에 신고된 건을 현장확인을 통해 등재하고 기준에 따라 이행강제금을  원상복구 할 때까지 부과합니다.

이행강제금 평생 내야 하나요?

네, 원상복구 할때까지 내야 하는 것이 원칙입니다. 
예외는 위반건축물 관련 법률 개정(2019년 4월 23일) 이전에 이행강제금을 낸 이력 있는 경우 추가로 안 낼 수도 있습니다.
그리고 법개정을 통한 양성화 되면 안 내게 이행강제금은 없어집니다.

위반건축물이 해결이 가능한 것도 있습니다.  전용면적이 85제곱미터 이하로 상당히 경미 하다면 이행강제 조치가 유예되어 더 이상 부과를 안 하는 경우도 있습니다.

구청에 확인 결과  위반건축물 등재가 2014년도 이전에되었고  전 소유자가 이행강제금 5회를 다 냈다면 새로운 소유주는  더 이상 이행강제금을 낼 필요가 없습니다..
위반건축물 관련 법률 개정(2019년 4월 23일) 이전에 이행강제금을 낸 이력이 있다면  집중해 보시기 바랍니다.

이행강제금 현재 시점 해결책? 어떻게 하면 좋을까요?

부동산 거래시 위반건축물은 매우 조심해야 합니다. 경매를 받을 때도 마찬가지이고요
소유자가 되는 순간부터 위반건축물에 대한 원상복구의무가 생기고 이행을 하지 않을 경우 강제금이 부과됩니다.

이런 게 두려워서 부동산 매입을 꺼릴 필요는 없습니다. 위반건축물인지는 공인중개사가 더 잘 알고 있고 이야기해 줍니다. 매수자 입장에서는 이를 알고  해결책을 갖고 있다면 싸게 사는 것에만 집중하면 될 일입니다.

결국 위반건축물이기에 시세보다는 당연히 싸게 사야 하고 싸게 산 가격 만 큰 원상복구비용을 적절하게 들이고
이후 수익을 낼 수 있는 기준을 수립하고 계산을 철저히 해서 대응하면 되는 문제입니다.

즉, 원상복구에 드는  경비와  원상복구 했을 때 활용에 따른 수익 제한사항을 체크하면 됩니다.

경매 물건, 위반건축물

경매물건 중 다가구 주택에 위반건축물이 건축물대장에 표시된 경우가  많습니다.
대부분 세입자들이나 주변의 신고로 구처에서 확인 후  원상복구 명령 이후 이행강제금을 5회만 부과했었는데
위반건축물 관련 법률 개정(2019년 4월 23일) 이후에는  복구할 때까지 부과합니다.
 
건축물대장에 '위반건축물'로 보이면  대부분 사람들의 경우 낙찰받는 것을 두려워합니다. 특수물건으로 보시면 됩니다.

위반건축물 경매

여기에 싸게 살 기회가 있습니다.
현장조사와  건축물의 상세 도면등을 보면 위반한 내용이 의외로 간단하게 복구할 수 있는 물건들인지 체크해 보세요
감이 오면 구청 건축과에 방문하여 왜 위반건축물로 등재된 것인지 시정사항은 뭔지 어떻게 해결가능한지 물어보고 입찰하는 게 좋습니다.

혼자  생각할 때는 어렵지만 구청 방문해서 담당자를 만나 구체적으로 물어보면 '이런 식으로 처리하면 해결해 주겠다'라는 식으로 답을 구할 수 있습니다.

결국 적극적인 정보수집이  돈이 되는 필수과정입니다.

위반건축물 빨간 동그라미 부분 2가구를 4가구로 만든 위반사항

그래도 22명이 입찰하여 꽤 높은 금액으로 낙찰되었습니다. 해결책이 있다는 것이죠

위반건축물 양성화 법안 통과 시 일정

위반건축물 양성화에 찬성하는 측은 다음과 같은 논거를 제시합니다.

1. 국민의 재산권 보호: 현 소유자가 아닌 이전 소유자가 지은 위반건축물에 대해 현 소유자가 책임을 지는 것은 부당하다는 주장입니다. 또한, 위반건축물의 원상복구가 사실상 불가능하거나, 원상복구를 하더라도 안전에 문제가 생길 수 있다는 지적도 있습니다.

2. 주거 안정 및 시장 안정: 위반건축물이 양성화되면, 위반건축물을 보유한 소유자들의 경제적 부담이 완화되고, 이로 인해 주거 안정에 기여할 수 있다는 주장입니다. 또한, 위반건축물의 합법화로 인해 시장이 안정되고, 건축물의 거래가 활성화될 수 있다는 전망도 있습니다.

위반건축물 양성화의 반대 논거

1. 법질서 확립: 위반건축물을 양성화하면, 건축법을 준수하는 국민들의 박탈감을 키울 수 있다는 주장입니다. 또한, 위반건축물이 양산될 수 있다는 우려도 있습니다.

2. 안전 문제: 위반건축물이 안전에 문제가 없는지 검증이 필요하다는 주장입니다. 또한, 위반건축물의 양성화로 인해 기존 건축물의 안전성이 저하될 수 있다는 지적도 있습니다.

상가주택,다가구주택 불법건축물 현장임장

3. 향후 전망

위반건축물 양성화 법안은 현재 국회에서 논의 중입니다. 찬반 논란이 첨예한 만큼, 법안이 통과될지 여부는 미지수입니다.

만약 법안이 통과된다면, 위반건축물 양성화는 다음과 같은 순서로 진행될 것으로 예상됩니다.

-국회 상임위원회 심사
-본회의 표결
-대통령의 공포

법안이 공포되면, 위반건축물 소유자들은 해당 법안의 시행일로부터 2년 이내에 양성화 신청을 할 수 있습니다. 양성화 신청이 접수되면, 지자체는 구조안전, 위생, 방화 등 기준에 적합한지 여부를 검토합니다. 기준에 적합한 경우, 건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인을 발급합니다.

위반건축물 양성화는 국민의 재산권 보호와 주거 안정에 기여할 수 있는 긍정적인 측면이 있습니다. 그러나, 법질서 확립과 안전 문제 등 우려되는 부분도 있습니다. 법안이 통과된다면, 이러한 우려를 해소할 수 있는 방안을 마련하는 것이 중요할 것입니다.